Antonello Corrado

Silvia Viceconte

Giovanna Canale

Tali procedure, differenziate fortemente tra loro per derivazione e contenuti, previste all’interno di due distinti provvedimenti di legge, perseguono il comune intento di offrire ai creditori degli strumenti alternativi alle lunghe procedure giudiziali di esecuzione immobiliare, con l’obiettivo principale di porre rimedio al problema delle sofferenze bancarie e agli effetti che esso ha sulla conseguente capacità di erogare credito.

«Finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato» - nuovo art. 48bis Testo Unico Bancario.

L’art. 2 del Decreto Legge 3 maggio 2016, n. 59, in vigore dallo scorso 4 maggio e da poco convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119, ha introdotto la possibilità di inserire all’interno dei contratti di finanziamento stipulati tra banca e imprenditore una clausola di trasferimento della proprietà di un bene immobile o di un altro diritto reale, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata, condizionatamente all’inadempimento del debitore.

Tale clausola può essere convenuta nei contratti di finanziamento futuri ma anche in quelli in corso alla data di entrata in vigore della disposizione in oggetto, mediante modifica delle condizioni contrattuali da effettuarsi tramite atto notarile.

Il “patto di trasferimento” così convenuto, una volta trascritto nei Registri Immobiliari, prevale nei confronti di qualsiasi ipoteca o iscrizione successiva operata sull’immobile dato in garanzia; qualora invece sia apposto a contratti già in essere alla data di entrata in vigore del presente decreto, il patto si sostituisce alla originaria ipoteca sull’immobile e prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente alla stessa.

Norma importante - a salvaguardia del divieto di patto commissorio vigente nel nostro ordinamento - è che il creditore può avvalersi degli effetti del patto di trasferimento purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

A tutela del debitore è inoltre previsto che il patto di trasferimento non può essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado; può invece trattarsi di qualsiasi altro immobile o diritto reale di proprietà dell’imprenditore o anche di un terzo.

La legge definisce nel dettaglio i casi in cui si ha inadempimento dell’imprenditore mutuatario, e cioè:

• quando il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, qualora il contratto di finanziamento preveda l’obbligo di rimborso a rate mensili;
• per oltre nove mesi dalla scadenza anche di una sola rata qualora il contratto preveda il rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile;
• per oltre nove mesi dalla scadenza del rimborso qualora non sia prevista la restituzione rateale (c.d. finanziamento bullet);
• il periodo di inadempimento è elevato da nove a dodici mesi se alla data della prima rata scaduta risulta che il debitore ha rimborsato almeno l’85% del capitale finanziato.

La procedura di trasferimento del bene si attiva tramite notifica da parte del creditore di una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto, da indirizzarsi al debitore o, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile, precisando l’ammontare del credito residuo per cui si procede.

Decorsi sessanta giorni dalla notificazione della dichiarazione, il creditore fa istanza al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l'immobile per ottenere la nomina di un perito incaricato della stima del diritto reale immobiliare oggetto del patto, da effettuarsi con relazione giurata ed in conformità ai criteri di cui all’art. 568 del codice di procedura civile.

Nel termine di sessanta giorni dalla sua nomina, il perito è tenuto a comunicare tramite pec la relazione di stima ai soggetti interessati, i quali hanno a disposizione dieci giorni per proporre le loro osservazioni; entro i successivi dieci giorni il perito comunica la relazione finale, contenente gli eventuali chiarimenti e le risposte alle osservazioni delle parti.

La condizione sospensiva di inadempimento necessaria per il trasferimento del bene si considera avverata al momento della comunicazione al creditore del valore di stima dell’immobile, ovvero, qualora il valore di stima sia superiore all'ammontare del debito inadempiuto, al momento dell'avvenuto versamento della differenza di prezzo all'imprenditore. A tale ultimo scopo, il contratto di finanziamento stipulato ai sensi delle disposizioni in oggetto deve contenere l’espressa previsione di un apposito conto corrente intestato al titolare del diritto immobiliare, sul quale il creditore dovrà accreditare l’importo pari alla differenza tra il valore di stima e l’ammontare del debito inadempiuto.

La procedura qui descritta si conclude con la dichiarazione, anche unilaterale del creditore, da effettuarsi tramite atto notarile, di avvenuto inadempimento del debitore e di avveramento della condizione sospensiva per il trasferimento del bene, cui deve fare seguito la cancellazione della stessa condizione sospensiva dai Registri Immobiliari.

«Inadempimento del consumatore nei contratti di credito immobiliare» - nuovo art. 120 quinquiesdecies Testo Unico Bancario

È stato di recente approvato, a seguito di parere favorevole delle Commissioni Finanze di Camera e Senato, il Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n. 72 di attuazione della direttiva 2014/17/UE (c.d. Mortgage Credit Directive - di seguito, per brevità, “Direttiva” o “MCD”), volta ad introdurre a livello europeo un quadro normativo armonizzato in tema di contratti di credito immobiliare ai consumatori.

Le nuove norme, che aggiungono al Testo Unico Bancario un nuovo Capo I-bis (articoli da 120-quinquies a 120-novesdecies), sono applicabili genericamente ai contratti di credito aventi ad oggetto immobili residenziali conclusi dopo il 1° Luglio 2016 tra istituti bancari o altri finanziatori abilitati e consumatori, e mirano ad implementare il livello di trasparenza nel rapporto banca-cliente quanto alle condizioni, i costi e i rischi del contratto di finanziamento, anche imponendo maggiori obblighi di verifica a carico dei professionisti interessati.

La novità più rilevante, e più discussa in fase di valutazione del decreto, riguarda tuttavia l’art. 120-quinquiesdecies, rubricato “Inadempimento del consumatore”, che introduce per la prima volta nel nostro ordinamento un meccanismo di maggior tutela per i finanziatori che si trovino di fronte ad inadempimenti di rilevante gravità da parte dei consumatori, alternativo alle attuali procedure giudiziali di espropriazione immobiliare.

A partire dall’entrata in vigore delle disposizioni in oggetto, le parti del contratto di credito potranno convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto o anche successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore per un importo equivalente a 18 rate mensili – anche non consecutive - il debito si estingua col trasferimento al finanziatore dell’immobile ipotecato o dei proventi derivanti dalla sua vendita.

Tale procedura sarà percorribile però a determinate condizioni e salvo il rispetto di alcune cautele previste a tutela del consumatore; in particolare:

• il valore del bene immobile oggetto della garanzia deve essere stimato in modo equo ed imparziale da un perito scelto di comune accordo da entrambe le parti, con perizia da effettuarsi successivamente all’inadempimento;
• se il valore stimato, o il ricavato ottenuto dalla vendita, risulta maggiore del debito, l’eccedenza deve essere in ogni caso assegnata al mutuatario; viceversa, se tale valore è insufficiente a ripagare il debito, l’obbligo di pagamento del residuo decorre nuovamente dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva sull’immobile;
• il finanziatore non può imporre al consumatore oneri derivanti dall’inadempimento superiori a quelli necessari per compensare i costi sostenuti a causa dell’inadempimento stesso;
• la clausola di trasferimento dell’immobile oggetto di ipoteca (c.d. clausola di esdebitazione) non può essere pattuita in caso di contratto di credito stipulato in surrogazione di uno precedente (considerato che la nuova normativa non si applica ai contratti in essere ma solo a quelli sorti successivamente all’entrata in vigore del decreto in commento);
• se il contratto di credito contiene la clausola in questione il consumatore ha diritto di farsi assistere da un suo consulente per valutare la convenienza della clausola.

Da tenere presente che le disposizioni in parola saranno applicabili ed operative solo trascorsi 60 giorni dalla pubblicazione del relativo decreto attuativo da parte del Ministero dell'Economia e delle Finanze, che, di concerto col Ministero della Giustizia e sentita la Banca d’Italia, avrà a disposizione 180 giorni dalla data di entrata di entrata in vigore del presente decreto (1° Luglio 2016) per fissare la normativa di dettaglio.

É d’obbligo sottolineare, infine, come il ricorso a tale meccanismo espropriativo non sarà di attivazione automatica, ma opererà su base volontaria a seguito di pattuizione tra le parti, tenendo presente che - almeno per legge - il finanziatore non potrà condizionare la conclusione del contratto alla sottoscrizione della clausola di esdebitazione.

In mancanza di tale pattuizione resta pur sempre applicabile il regime ordinario finora vigente, e quindi la possibilità per il finanziatore di dichiarare l’inadempimento e la risoluzione del contratto di credito dopo sette rate rimaste impagate e procedere con il normale procedimento di espropriazione immobiliare tramite pignoramento e vendita giudiziale del bene oggetto di ipoteca.

Principali differenze tra le due normative (imprenditori e consumatori)